L’achat de constructions neuves

L’achat de constructions neuves

Les préoccupations diffèrent selon que le choix se porte sur une résidence neuve ou une construction existante.

Construction neuve
Promoteur ou entrepreneur ?
La plupart des résidences neuves sont vendues par des promoteurs. Vous achetez alors un terrain et une résidence ou un appartement à travers la même partie.
L’avantage est que l’ensemble est soumis à une TVA de 10%.
Acheter un terrain puis recourir à un entrepreneur a un prix.
Vous allez payer les frais d’inscription du terrain mais, en revanche, 21% de TVA sur la construction.

Architecte ?
Bien que le rôle de l’architecte ne soit pas bien différent qu’en Belgique et que l’architecte doit donc être indépendant et responsable pendant 10 ans, nous recommandons fortement de spécifier toute déviation d’un plan ou d’un cahier des charges par écrit.
La plupart des architectes sont tributaires de leur promoteur.
Le coût d’un architecte en Espagne peut également se révéler très décevant.
15% est un tarif assez standard.
Acheter à travers un promoteur revient généralement moins cher.

Solvabilité du promoteur ou entrepreneur ?
Pour chaque nouvelle construction, Azull examine la solvabilité de l’entrepreneur ou du promoteur. Il est vrai que la plupart des promoteurs démarrent une nouvelle entreprise à chaque nouvelle promotion. La récupération des comptes n’offre donc pas beaucoup de garantie car l’entrepreneur n’a pas d’histoire ; il n’en est pas autrement.
La seule assurance qui puisse être donnée pour les avances est de travailler avec des garanties bancaires ou de payer en fonction de l’avancement du projet (d’après les mesures de l’architecte).
Toute autre forme de paiement comporte un risque. Pour Azull, il n’y a pas d’autre méthode possible.

Permis de construire ?
Avant de décider de mettre une propriété sur notre site, nous en demandons le permis de construire.
Vous pouvez donc tout comme en Belgique vérifier ce qui est permis et ce qui ne l’est pas, et si cela correspond aux brochures commerciales du promoteur.

À qui appartient le terrain ?
Il s’agit également d’un aspect que nous étudions soigneusement. Il arrive souvent que des promoteurs commencent à vendre ou à construire avant d’être propriétaires du terrain sur lequel ils construisent.
Cela n’est pas interdit en soi, mais entraîne les conséquences suivantes :
1. Ils ne peuvent alors pas encore obtenir de garantie bancaire
2. Tout ce qui est construit appartient automatiquement au propriétaire ; il ne faut donc jamais verser d’avance à un promoteur si le terrain ne lui appartient pas.

Garantie bancaire ?
Depuis le 1er Janvier 2016, les banques ne peuvent céder de garanties bancaires que si :

1. Le promoteur détient un permis de construire exécutoire.
2. Le promoteur est propriétaire du terrain.

Pour les promoteurs qui ne travaillent pas avec des garanties bancaires, nous sommes implacables: aucune avance ne leur est transférée. Tout versement va au compte tiers de l’avocat chargé du dossier.
Ne laissez pas le promoteur faire pression sur vous afin que vous payiez quand même ; souvent le promoteur construit sur un terrain qu’il ne possède pas encore.
Tout ce qui est construit sur ce terrain appartient au propriétaire du terrain. Quand votre maison est presque terminée, vous pourriez vous demander quel risque il y a à payer davantage au promoteur puisqu’il y a plus de briques que n’en paye l’avance ? Il est cependant possible de se faire avoir. C’est pourquoi nous n’allons pas vous dire que cela ne comporte pas de risques.

D’un autre côté, ce n’est pas parce qu’un promoteur n’a pas de garantie bancaire qu’il n’est pas fiable.

Document de réservation ?
Une fois que vous avez trouvé votre maison, la première étape est de réserver la propriété.
Pour cela, un document de réservation est établi. Il s’agit d’un document assez simple qui, selon la partie dont vous achetez, est suivi soit d’un projet d’acte et d’un acte (si vous achetez auprès d’une banque ou d’un particulier) ou d’un contrat de vente dans le cas d’un promoteur.
Azull vous guide dans vos démarches.

Les informations qui doivent figurer sur le document :

1. Le nom des parties
2. Le bien acheté
3. Le prix auquel il est vendu
4. Conditions particulières: par exemple, finition spéciale, travail supplémentaire, conditions suspensives
5. Le délai de livraison du bien
6. Les termes de paiement/versements.

Pour chaque vendeur s’applique une façon de réserver différente.

Vous achetez auprès d’une banque ? En général, la banque vous demande alors d’ouvrir un compte bancaire à l’une de ses branches; vous y déposez une avance de 3000 à 6000 Euros.

Si la vente devait ne pas pouvoir se conclure à cause de la banque (si celle-ci retire la propriété de la vente, si la propriété n’est en fait toujours pas en vente, etc.), vous avez droit à un remboursement total du montant de la réservation.

Vous achetez auprès d’un promoteur ? Celui-ci vous demandera alors de déposer un montant de 3000 à 6000 Euros sur son compte. Étant donné qu’il n’y a aucune garantie bancaire en contrepartie, Azull se porte garant de ce montant. Il s’agit d’un service que nous rendons volontairement à nos clients.
Si la vente devait ne pas avoir lieu à cause :

1- du promoteur : depuis le 1 janvier 2016, le double du montant de votre dépôt vous revient de droit.
2- de vous-même: vous pouvez renoncer à l’achat sous 30 jours. Après quoi vous perdez le dépôt. Ce prix vous est demandé pour couvrir le retrait du marché de la propriété pendant 30 jours effectué pour vous par le promoteur.